Les sociétés civiles de placement immobilier sont appréciées pour leur rendement élevé : elles font ainsi partie des meilleurs actifs à placer dans son portefeuille d’investissement, aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels. Quel est le rendement réel que l’on peut attendre d’une SCPI ?
Le TDVM ou taux de rendement brut
Avant d’aller plus loin, nous allons aborder la notion de rendement brut, qui est connu à l’avance, et qui est inscrit sur la fiche d’identité de la SCPI sous le nom de taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM. Ce rendement brut est évalué par la société de gestion et s’obtient par le biais de plusieurs variables, dont le prix de l’immeuble, la qualité des loyers et du taux d’occupation financier (TOF).
Le rendement est différent pour chaque SCPI. Rappelons aussi qu’il existe deux principales classes de ces actifs, qui sont les SCPI fiscales, destinées à défiscaliser, et les SCPI de rendement, qui se distinguent plutôt par la qualité de leur TDVM. Les SCPI de plus-value ou de valorisation dégagent aussi leur propre rendement.
Le taux de distribution des SCPI de rendement est le plus élevé, puisqu’il atteint plus de 4.2%, voire plus de 4.5%. Il s’agit d’un TDVM moyen sur l’année, sachant que les plus performantes en enregistrent jusqu’à 6% et plus.
En ce qui concerne les SCPI fiscales, elles affichent une performance moins significative certes, mais toujours aussi intéressante dans la mesure où le rendement est meilleur que celui de l’immobilier géré en direct sous le même dispositif fiscal. Cette famille de SCPI se classe en plusieurs sous-familles, dont les SCPI Pinel qui sont les plus attrayantes, avec un rendement de 3.5%, et les SCPI Malraux avec leur rendement moyen de 3% à 3.3%. Quant aux SCPI de déficit foncier qui sont également destinées à réduire l’impôt de l’investisseur, leur rendement avoisine celui des SCPI Malraux.
Les SCPI de plus-value, aussi dites de capitalisation, utilisent des immeubles acquis à prix décotés pour les revendre après les avoir valorisés. Leur TDVM est beaucoup moins parlant, puisqu’il est de 2.2% à 2.6% en moyenne sur l’année.
Le rendement réel de la SCPI
Ce rendement réel est calculé cette fois en considérant les informations fiscales et patrimoniales se rapportant à l’investisseur lui-même. Prenons quelques exemples, pour lesquels le rendement réel sera différent pour la souscription à une même SCPI.
Exemple 1 : Arnaud achète une SCPI « Y » en souscrivant à 10 parts. Les dividendes annuels sont de 12 euros par part, ce qui lui permet de gagner 120 euros de revenus locatifs par an. Grâce à cette SCPI, Arnaud peut réduire son impôt sur le revenu, le gain fiscal lui permettant alors de profiter de l’optimisation du rendement réel généré par la SCPI.
Exemple 2 : Irène achète la même SCPI « Y » et souscrit à 20 parts ; elle gagne 240 euros de revenus locatifs. Elle défiscalise également ; le montant de la réduction dépend de celui de l’investissement qui est plus élevé par rapport à l’exemple n°1, d’où un rendement différent.
Autre exemple : le cas de l’achat d’une SCPI via une assurance-vie ou en démembrement. Pour la souscription à cette même SCPI, le rendement réel variera dans la mesure où la fiscalité entre autres ne sera pas la même, puisque celle de la SCPI acquise via l’assurance-vie est adoucie. En démembrement, et en particulier s’il s’agit d’une SCPI acquise en nue-propriété, l’investisseur ne perçoit pas de dividende et est exonéré d’impôt foncier.
Le rendement réel peut donc être dégagé en réalisant une simulation individualisée et ce, au cas par cas.
En savoir plus sur le fonctionnement et le rendement des SCPI.
